Neben Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern gehören auch Seniorenimmobilien zu den Immobilienarten, die als Kapitalanlage genutzt werden können. Für eine sachgerechte Bewertung genügt es daher nicht, ausschließlich Kaufpreis, Lage oder mögliche Renditen zu betrachten. Zur Bewertung gehören außerdem das Nutzungskonzept, die Vertragsgestaltung sowie die Verteilung der organisatorischen Aufgaben.
Kurzfassung
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Unterschiede zwischen Wohnimmobilien und Seniorenimmobilien
Wohnimmobilien werden überwiegend direkt an private Haushalte vermietet. Eigentümer übernehmen dabei häufig Aufgaben wie die Mietersuche, Vertragsabschlüsse, Abstimmungen mit der Hausverwaltung oder Entscheidungen zu Modernisierungsmaßnahmen. Der organisatorische Aufwand kann sich deshalb je nach Objektgröße und Mieterwechsel unterscheiden.
Seniorenimmobilien folgen einem anderen Nutzungskonzept. Sie richten sich an ältere Menschen, unterscheiden sich jedoch je nach Immobilienart erheblich. Nicht jede Seniorenimmobilie ist automatisch mit einer Pflegeeinrichtung gleichzusetzen. Unter diesem Oberbegriff fallen etwa barrierefreie Wohnungen, Wohnanlagen mit Betreuungsangeboten oder Pflegeeinrichtungen mit stationärer Versorgung. Nutzung, Betreuung und Organisation unterscheiden sich jeweils deutlich.
Auch die Vermietung erfolgt häufig nach einem anderen organisatorischen Modell als bei klassischen Wohnimmobilien. Bei vielen Konzepten besteht zusätzlich zum Eigentumsverhältnis ein Betreiber, der bestimmte organisatorische Aufgaben übernimmt. Welche Leistungen dazugehören, richtet sich ausschließlich nach den vertraglichen Vereinbarungen und der jeweiligen Immobilienart.
Wohnformen innerhalb von Seniorenimmobilien klar unterscheiden
Der Begriff „Seniorenimmobilie“ umfasst unterschiedliche Wohnformen für ältere Menschen und bezeichnet keine einheitliche Gebäudeart. Die einzelnen Wohnformen unterscheiden sich hinsichtlich Nutzung, Betreuung und baulicher Ausführung.
Barrierefreie Wohnungen ermöglichen älteren Menschen ein selbstständiges Wohnen durch schwellenarme Zugänge, angepasste Grundrisse und ausreichend große Bewegungsflächen. Pflegeleistungen gehören nicht automatisch zu dieser Wohnform.
Beim betreuten Wohnen bleibt das eigenständige Wohnen erhalten. Zusätzlich können Bewohner freiwillig Leistungen wie einen Hausnotruf, Mahlzeitendienste oder Unterstützung bei der Organisation des Alltags nutzen. Art und Umfang dieser Angebote richten sich nach Betreiber und Vertragsmodell.
Pflegeeinrichtungen richten sich an Menschen, deren Pflegebedarf dauerhaft eine umfassende Versorgung erfordert. Pflegeleistungen gehören bei dieser Wohnform zum festen Leistungsumfang und werden von zugelassenen Pflegeeinrichtungen erbracht.
Der Begriff Seniorenresidenz beschreibt keine einheitlich definierte Wohnform. Je nach Einrichtung umfasst das Angebot barrierefreie Wohnungen, betreute Wohnformen oder pflegerische Leistungen.
Vertragsmodelle beeinflussen den Verwaltungsaufwand
Die spätere Verwaltung hängt nicht nur von der Immobilienart, sondern auch von den vertraglichen Vereinbarungen ab. Während Eigentümer klassischer Wohnungen regelmäßig unmittelbar mit Mietern in Kontakt stehen, bestehen bei zahlreichen Seniorenimmobilien langfristige Vereinbarungen mit einem Betreiber.
Je nach Vertragsinhalt übernimmt dieser unter anderem Aufgaben der Vermietung, Organisation oder Bewirtschaftung. Welche Pflichten beim Eigentümer verbleiben, ergibt sich jedoch ausschließlich aus dem jeweiligen Vertrag. Der Verwaltungsaufwand kann deshalb nur anhand des jeweiligen Vertrags beurteilt werden.
Für die Bewertung einer Kapitalanlage genügt es daher nicht, ausschließlich die Höhe möglicher Mieteinnahmen zu betrachten. Berücksichtigt werden außerdem Laufzeiten, Regelungen zur Instandhaltung, Verantwortlichkeiten zwischen Betreiber und Eigentümer sowie mögliche Anpassungsklauseln.
Standort und demografische Entwicklung getrennt bewerten
Die Standortbewertung umfasst bei Seniorenimmobilien neben allgemeinen Merkmalen wie Infrastruktur oder regionalem Wohnungsmarkt auch die Entwicklung der älteren Bevölkerung. Je nach Wohnform kann außerdem von Bedeutung sein, ob in einer Region langfristig Bedarf an barrierefreien Wohnungen, betreuten Wohnangeboten oder stationären Pflegeeinrichtungen besteht.
Welche regionalen Voraussetzungen berücksichtigt werden, hängt von der jeweiligen Wohnform ab. Für barrierefreie Wohnungen gelten teilweise andere Anforderungen als für stationäre Pflegeeinrichtungen.
Betreiber und Vertragsgestaltung als eigenständige Prüfungsbereiche
Neben der Immobilie beeinflussen auch Betreiber und Vertragsunterlagen die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen einer Investition. Deshalb werden diese Punkte unabhängig vom baulichen Zustand betrachtet.
Von Bedeutung sind unter anderem die Laufzeit des Betreibervertrags, Regelungen zur Mietzahlung, Vereinbarungen über Instandhaltung sowie die Verteilung einzelner Verantwortlichkeiten. Ebenso kann geprüft werden, welche Erfahrungen der Betreiber mit vergleichbaren Einrichtungen besitzt und wie lange er bereits entsprechende Immobilien betreibt.
Finanzierung im Zusammenhang mit langfristigen Einnahmen
Die Finanzierung bestimmt zusammen mit Kaufpreis und laufenden Ausgaben den finanziellen Rahmen einer Investition. Neben den Darlehenskosten fließen auch Erwerbsnebenkosten, Rücklagen sowie weitere regelmäßig anfallende Ausgaben in die Kalkulation ein.
Je nach Vertragsmodell unterscheiden sich außerdem die Zahlungsabläufe und die Verteilung einzelner Kosten zwischen Eigentümer und Betreiber. Deshalb werden Einnahmen und Ausgaben gemeinsam betrachtet, um die Einnahmen und Ausgaben einer Investition vollständig gegenüberzustellen.
Darüber hinaus können steuerliche Regelungen und die persönliche Anlagestrategie die Finanzierung beeinflussen. Unabhängig davon bleiben die Eigenschaften der Immobilie und die vertraglichen Vereinbarungen eigenständige Bewertungsgrundlagen.
Anlageziele und passende Immobilienarten
Nicht jede Kapitalanlage verfolgt dieselben Ziele. Während manche Anleger den Schwerpunkt auf Wertentwicklung legen, stehen bei anderen möglichst planbare Einnahmen oder ein geringer organisatorischer Aufwand im Vordergrund.
Je nach Anlageziel unterscheiden sich Investitionen in Seniorenimmobilien von klassischen Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäusern durch Nutzung, Vertragsgestaltung und Vermietungsmodell. Für den Vermögensaufbau mit Seniorenimmobilien können neben Kaufpreis und erwarteten Einnahmen auch Betreibervertrag, Aufgabenverteilung und Verwaltungsaufwand berücksichtigt werden. Zu einem Vergleich verschiedener Immobilienarten gehören darüber hinaus die Vertragsinhalte, die Organisation der Vermietung sowie der spätere Verwaltungsaufwand.
Fazit
Der Vergleich von Kaufpreis und möglichen Mieteinnahmen bildet nur einen Teil der Bewertung. Ebenso fließen unter anderem Vertragsinhalte, Zuständigkeiten zwischen Eigentümer und Betreiber sowie der Verwaltungsaufwand in die Beurteilung einer Immobilie ein.
Beim Vermögensaufbau mit Seniorenimmobilien gehören deshalb sowohl die Einordnung der jeweiligen Wohnform als auch die Prüfung von Betreibervertrag, Standort und Finanzierung zur Bewertung einer Kapitalanlage. Erst das Zusammenspiel dieser Faktoren ermöglicht einen sachlichen Vergleich verschiedener Immobilienarten.